小區車位買還是不買？先看看車位產權再說！

北門水哥

不知道你發現沒，現在車位比車還貴的新聞并不少見，但還有不少人好不容易下定決心“買”了車位，實際上可能只是租了個車位。為什么這么說呢？因為在一個小區中，車位的類型有很多，有的購房者買了車位也就買了產權，可以有的并不是這樣的。想要知道小區車位買還是不買？先看看車位產權再說！

1、敞開式的地上車位

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這類車位屬于全體業主。主要通過劃線確定每個車位的具體位置，由于小區的土地使用權歸全體業主，因此開發商無權出售敞開式地上車位。這類車位可以由業主大會授權業委會委托物業租給業主使用，扣除必要費用后歸入小區維修資金。

2、三面有護圍的地上車庫（位）

這類車位可辦產權，可銷售。若開發商在當初規劃時，明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建筑面積，則開發商有權出售。

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3、地下車位（庫）建筑面積未分攤

這類車位可辦產權可銷售，但是無約定的話就屬于全體業主。如果地下車位（庫）建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的（不能辦產權的當然還是禁止銷售，屬于全體業主的），則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。即如果業主和開發商在房屋買賣合同中沒有對開發商擁有產權的地下車庫進行特別約定，車庫也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

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4、地下車位（庫）建筑面積已分攤

這類車位屬于全體業主。如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那么開發商就無權出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區業主所有，嚴格的說屬于小區的配套設施，可以由小區業委會委托物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。

5、地下車位（庫）屬于“人防工程”

這種車位的歸屬在司法實踐中的爭議比較大。根據《中華人民共和國人民防空法》規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售，其收益權屬于投資者。

如果人防工程的建筑成本已經分攤到地面商品房的購房款中，那么人防工程的建筑成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成，實際已經轉化為全體業主承擔，收益應當屬于全體業主，否則就屬于開發商。

6、改造車位（庫）

這種車位屬于全體業主，還有一種非常嚴重的現象是在規劃許可證上沒有載明的，開發商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。開發商和物業公司也無權擅自處分這些車位（庫），它們應該屬于全體業主的共有財產。