為啥買房要重視容積率?它對(duì)我們有這些影響

北門水哥

買房的時(shí)候，你關(guān)注過(guò)小區(qū)的容積率嗎？容積率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
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對(duì)于普通公民來(lái)講，小區(qū)容積率越低，其居住的舒適程度則越高；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，容積率代表了土地利用率和商業(yè)價(jià)值，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設(shè)的樓盤就越多，獲取的商業(yè)利益也就越高。具體來(lái)說(shuō)，容積率主要影響以下兩個(gè)方面：

一、對(duì)生活的影響

1、人口密度

高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購(gòu)買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。

2、內(nèi)部規(guī)劃問(wèn)題

由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。

3、安防問(wèn)題

由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當(dāng)然這不是說(shuō)低容積率的小區(qū)安防就不重要），不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來(lái)保證住戶的安全。

二、對(duì)地價(jià)的影響

容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅費(fèi)；樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率。

容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受效益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、影響單方造價(jià)

在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。

買房時(shí)，我們覺(jué)得容積率低的房子，肯定是比高容積率的房子貴。但有些高容積率的房子，房?jī)r(jià)也不低，正是因?yàn)槠鋵訑?shù)達(dá)到一定值了，單方的造價(jià)提升了，所以才貴。

2、容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比

城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。很簡(jiǎn)單，對(duì)比下大城市和小城市的地價(jià)、容積率（建筑密度）就知道了。

3、容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從內(nèi)環(huán)向外圍逐漸減弱

容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。市區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地效益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律，而其他的邊緣城區(qū)土地的稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度也隨之下降。

4、容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同

在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。