最詳細：二手房過戶流程、資料、風險

北門水哥

二手房過戶流程
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（1）簽訂房屋買賣合同

簽訂房屋買賣合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋過戶手續(xù)最最重要的一步。二手房交易除了簽訂房屋買賣合同，還要擁有房屋的不動產證和土地使用證才能進行交易和過戶手續(xù)。

（2）提出過戶申請

房屋交易雙方在簽訂購房合同之后，要盡快到房地產管理部門進行過戶申請。

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（3）房地產管理局部門對房屋進行測繪和評估

房屋交易雙方提出的房地產過戶申請在房地產管理部門的審核下，會在15日內作出是否受理申請的回復。

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（4）繳納稅費

除了繳納基本的房款之外，還要繳納一定的稅費，這是拿到不動產權證的前提。二手房交易要繳納契稅、繳納增值稅和個人所得稅。

增值稅

增值稅稅率為 5%，附加稅稅率為0.6%，在實際操作中，增值稅與附加稅綁定征收，總稅率為5.6%。若房屋滿兩年（以房產證登記日期或契稅發(fā)票日期更早者計算），則免征增值稅。

契稅

契稅稅率與房屋面積及購房者名下房屋套數息息相關。其中認定首套二套新標準為：擬購住房所在縣（市、區(qū)）行政區(qū)域內查詢購房者名下的房屋套數，以此確定繳稅標準。

①個人首套房：90（含90）平以下契稅稅率為：1%；90平以上契稅稅率為：1.5%

②個人二套房：90（含90）平以下契稅稅率為：1%；90平以上契稅稅率為：2%

③個人三套房：統(tǒng)一征收3%

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個稅

若房屋滿五年唯一，則免征個稅；另外個稅稅率因房屋性質不同會出現(xiàn)差別，具體征收標準如下：

①房屋性質為商品房，個稅稅率為2%；

②房屋性質為公房、經濟適用房、房改房、集資建房、解困房：個稅征收1%，同時 需征收1%土地收益金；

③房屋性質為拆遷房、安居房：個稅征收1%，無需繳納土地收益金；

④拆遷返還的經濟適用房出售后再次交易：個稅征收2%，土地收益金征收1%。

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（5）核發(fā)過戶單，領取不動產權證

房產過戶本質上是房屋所有權的轉移，所以最終要以拿到房屋的不動產證為目的。

二手房過戶資料

1. 轉移登記申請書；

2. 申請人(代理人)身份證明復印件(核對原件)；

3. 房屋所有權證；

4. 房屋買賣合同；

5. 申請人(賣方)婚姻狀況證明(單身證明、結婚證、離婚證、生效的法律文書)復印件(核對原件)，或登記機關根據需要提供的結婚登記審查表；

6. 代理人需提交經公證的委托書；

7. 處分未成年人的房屋時，監(jiān)護人應提供經公證處分的房屋系“為未成年人的利益”的書面保證；

8. 涉及未成年人的房屋時，其監(jiān)護人需提交監(jiān)護公證書；

9. 外籍人士(含香港、澳門、臺灣)購買的須出具西安市涉外房地產審批意見書；

10. 房屋分層分戶平面圖或房屋分戶測量圖、配圖說明、房屋四至墻界表等；

11. 房屋產權交易登記信息查詢證明(核檔證明)；

12. 登記機構認為必要的其他材料。辦理流程：受理—錄入—掃描—審查—審核—移交產權中心。

二手房交易風險

（1）取得放款承諾

在簽約之前賣方通常只能夠得到買房的首付款，而尾款的話通常是通過銀行支付，所以在這個過程中就要注意到銀行只根據買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。

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（2）定金

業(yè)主收下定金之后若是買方反悔，那么定金賣方是可以沒收的，若是業(yè)主反悔的話那么就要加倍償還買方，需要明確定金的擔保制約作用。

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（3）選擇正規(guī)中介合作

很多人需要賣房的情況下就會選擇與中介公司合作，以中介公司的名義掛牌出售這樣的客源就會多很多。但是要注意到的是作為業(yè)主在與中介公司合作之時要明確中介公司的委托方式以及掛牌期限，除此之外，自己作為業(yè)主也不要輕易收取中介的定金。建議在選擇中介機構時，盡量選擇正規(guī)的中介機構，這樣的中介業(yè)務技能成熟，也相對安全保障。