昨天堵今天漏，這些老舊失管小院可咋辦？

講咩介

不大一個(gè)社區(qū)，竟然有10個(gè)老舊失管小院。通過東城區(qū)建國門街道的“黨建惠家”項(xiàng)目，2019年趙家樓社區(qū)其中一個(gè)小院嘗鮮準(zhǔn)物業(yè)管理。今年，社區(qū)又嘗試成立“初心物業(yè)聯(lián)盟”，希望形成一種“普惠制”，整體改善老舊失管院的環(huán)境面貌，讓其他小院的居民也嘗到甜頭兒。

陽照胡同9號院

居民買料 房管所幫忙刷樓道

“‘黨建惠家’什么時(shí)候輪到我們樓？陽光普照啊，別讓我們成了陰暗的角落。”趙家樓社區(qū)共有10個(gè)老舊失管小院，去年其中的大羊宜賓胡同31號院通過“黨建惠家”項(xiàng)目引入了準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，居住條件明顯改觀，這讓其他小院居民有些眼紅。于是，住在斜對門的陽照胡同9號院居民，有點(diǎn)酸溜溜地向社區(qū)喊話。

話雖說得夾槍帶棒，可社區(qū)書記金坤范心里暗暗高興，“就是要讓一個(gè)小院走在前面，激發(fā)起其他居民改善居住條件的渴望，強(qiáng)化引入物業(yè)的需求。”

金書記和居民交流，31號院的轉(zhuǎn)變不是“等靠要”換來的，而是從自己成立院委會(huì)、動(dòng)手打掃樓道衛(wèi)、清理小院環(huán)境開始的。陽照胡同9號院居民紛紛表示：“好啊，我們也想這么做，就先從粉刷樓道開始吧。”

狹窄昏暗、堆積雜物的樓道是老舊居民樓的一個(gè)典型現(xiàn)象。9號院也是如此，居民都記不清多少年沒有粉刷過樓道了，灰暗破損的墻皮上刷滿了小廣告，東拉西扯的線纜穿墻而過，玻璃破損的窗戶想關(guān)都關(guān)不上……居民說：“大家可以湊錢買涂料，但確實(shí)不會(huì)刮膩?zhàn)舆@些活兒，需要請專人幫忙。”

請誰來幫忙呢？金坤范盤算著社區(qū)里可調(diào)用的各種資源。陽照胡同9號院原先有產(chǎn)權(quán)單位，后來變成了房改房，大多賣給了個(gè)人，只剩下幾戶是直管公房，仍屬于建國門房管所管。于是金坤范找到了房管所。按說粉刷樓道已不在其責(zé)任范圍，但考慮到社區(qū)窘迫的現(xiàn)狀，房管所爽快地答應(yīng)了。

今年6月，房管所的12位工人師傅揮汗如雨地干了20多天，終于把6個(gè)單元7層共計(jì)約6000余平方米的樓道粉刷一新。“居民給師傅們送西瓜、買飲料、沏茶水，就沒斷過。”金坤范發(fā)現(xiàn)：“這以后小院氛圍變得融洽多了。居民以往只掃門前雪，現(xiàn)在開始關(guān)注起公共空間了。”

記者了解到，9號院79戶居民里其實(shí)只有9戶歸房管所，一年的物業(yè)費(fèi)全收上來不過萬元，可事后結(jié)算這次刷墻的費(fèi)用，僅人工成本是3萬多元。“居民自己出錢買料，說明是真有轉(zhuǎn)變的迫切愿望，我們出點(diǎn)力也是應(yīng)該的。”負(fù)責(zé)人王超表示：“作為國企，我們得多擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任。”

這件事還給了金坤范一個(gè)啟發(fā)，可以把社區(qū)里相關(guān)的房管維修企業(yè)和物業(yè)資源都整合起來，以黨建引領(lǐng)的模式成立一個(gè)聯(lián)盟，“抱團(tuán)取暖，達(dá)到1+1>2的效果，發(fā)揮各成員優(yōu)勢，給老舊失管小院的物業(yè)管理托個(gè)底兒。”

大羊宜賓胡同35號院

急難險(xiǎn)重 物業(yè)聯(lián)盟出手相助

9月11日，趙家樓社區(qū)的7家物業(yè)相關(guān)企業(yè)相聚在社區(qū)議事廳，“初心物業(yè)聯(lián)盟”正式成立。聯(lián)盟約定“各成員之間地位平等、相互尊重、彼此支持、形成合力，逐步形成服務(wù)高質(zhì)量、居民信得過的社區(qū)治理格局。”

成立不久，聯(lián)盟就發(fā)揮出巨大作用。11月5日傍晚臨近下班時(shí)，趙家樓社區(qū)接到自來水公司的一個(gè)電話：大羊宜賓胡同35號院水管爆裂。“表內(nèi)是產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)修，表外才是自來水公司管，所以還得找產(chǎn)權(quán)單位。”聽到這話，社工柳杰心里一沉。他告知對方產(chǎn)權(quán)單位的電話并通知街道城建科后，便匆匆趕到了現(xiàn)場。

柳杰說，當(dāng)時(shí)35號院1號樓7單元樓門東側(cè)的地面已經(jīng)明顯出現(xiàn)了一片凹陷，深度近30厘米。聽居民反映，此前熱力管線排查的工人就聽到流水聲，打開污水井后看到有清水流入，判斷是自來水管漏水。果然，他也聽到污水井里傳出嘩啦啦的流水聲，看來漏水不是剛剛發(fā)生的，必須盡快修，否則可能引發(fā)其他老舊設(shè)施的連鎖反應(yīng)。

然而三番五次給產(chǎn)權(quán)單位打電話，得到的答復(fù)都是“我們管不了”。街道和社區(qū)商量，因?yàn)榍闆r緊急，還是先得找物業(yè)聯(lián)盟的成員建國門房管所吧。值班人員接到電話，聽說地點(diǎn)是大羊宜賓胡同35號院之后，脫口而出：昨天已經(jīng)去修好了啊。社工尷尬地解釋，昨天修的是2號樓的下水，今天出現(xiàn)問題的是1號樓的上水，不是一回事兒。

房管所二話沒說，很快就派人到了現(xiàn)場。檢查后發(fā)現(xiàn)問題果然很嚴(yán)重，必須破路施工。于是又找來一些工人一起刨挖。當(dāng)時(shí)已經(jīng)是晚上7點(diǎn)多了，寒風(fēng)中維修現(xiàn)場又濕又冷，7位師傅輪番上陣，一個(gè)小時(shí)就挖出一個(gè)直徑3米的大坑。師傅穿著雨鞋跳進(jìn)一人多深的大坑里，在爛泥中摸索了很久才找到了漏點(diǎn)。沒想到難題接踵而至，更換管線缺少相應(yīng)的配件，需要從其他房管所調(diào)配。等待中，金坤范自費(fèi)為大伙兒買來盒飯，她感激萬分：“房管所是義務(wù)幫忙搶修的，昨天就忙活了一晚上，今天看來又得折騰一晚上，真是太感激了。”

管線更換完畢，已經(jīng)是晚上9點(diǎn)多了。10點(diǎn)多，居民家中終于來水了，大家長舒了一口氣。

拖著沉重的腳步，金坤范下班回家。連續(xù)加班了兩個(gè)晚上，她也十分疲憊。“這就是老舊失管小院的現(xiàn)狀，不是上面漏，就是下面堵。要是沒有物業(yè)聯(lián)盟成員單位挺身而出，社區(qū)真的舉步維艱。”

小羊宜賓胡同5號院

日常維護(hù) 小修小補(bǔ)“幫把手”

“我媽在樓道里把腿摔折了，社區(qū)管不管？”一天，小羊宜賓胡同5號院一位居民找到了社區(qū)，反映樓道里燈不亮導(dǎo)致老人摔傷的問題。雖然僅僅是一個(gè)燈泡的事兒，但卻成了安全隱患，難怪居民不滿。

老舊失管院的這些小修小補(bǔ)、日常維護(hù)也是讓社區(qū)非常頭疼的問題。“就如同人老了機(jī)能退化，總是免不了頭疼腦熱、腰酸背痛。”

怎么辦？社區(qū)副書記徐爽說，今年他們在東城區(qū)申請了一個(gè)微治理項(xiàng)目，組建起一支名為“幫把手”的社區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)，聘請了十幾位退休老人，他們不僅有一技之長，而且熱心公益，把他們組織起來為社區(qū)發(fā)揮余熱。

11月5日志愿服務(wù)隊(duì)成立大會(huì)上，這些熱心的老街坊們介紹了各自擅長的“十八班武藝”，有人能修自行車、修鎖，有人會(huì)電氣焊，有人可以通下水道，還有人會(huì)改水電。利用微治理項(xiàng)目申請的資金，他們花1800元購買了沖擊鉆等實(shí)用的維修工具。隊(duì)員們商量：“趙堂子胡同12號樓的門禁總是壞，這下有了合手的工具，這周末就去小試牛刀。”

徐爽介紹，11月23日，還是小羊宜賓胡同5號院，1單元的樓道燈全不亮了。傍晚時(shí)分下班回家的居民越來越多，抱怨也多了起來。“幫把手”隊(duì)長于師傅得知情況后，立刻拿起工具，在電表箱前搗鼓了一陣兒，問題就解決了。

記者手記

物業(yè)進(jìn)駐老舊失管院難在哪兒

“初心物業(yè)聯(lián)盟”成立時(shí)，記者同一些物業(yè)公司交流發(fā)現(xiàn)，即使居民愿意掏物業(yè)費(fèi)，請聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司，很多企業(yè)對進(jìn)駐老舊失管小區(qū)也是顧慮重重。

首先，老舊失管小院往往產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜。由于產(chǎn)權(quán)企業(yè)虧損、改制、轉(zhuǎn)讓等多種原因，致使居民院長期無人管理，問題重重：基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，環(huán)境臟亂；上面漏下面堵，供暖排水都有問題，想維修又沒有專項(xiàng)基金……在這種條件和環(huán)境下，提供“有求必應(yīng)”的物業(yè)服務(wù)難上加難。

其次，這種院落面積小戶數(shù)少，服務(wù)成本難以攤薄。以趙家樓社區(qū)為例，10個(gè)老舊失管院，院內(nèi)的公共面積一般只有幾百平方米，居民樓一兩棟，居民百十來戶，居住密度大，出租戶多。物業(yè)服務(wù)至少要包含保安、保潔和日常維修三方面。如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)配置，每個(gè)院獨(dú)自聘請一家物業(yè)，一個(gè)院至少要聘請三個(gè)服務(wù)人員，成本太高，居民根本承受不了。

再次，物業(yè)企業(yè)擔(dān)心投訴量太高。由于前期欠賬多，物業(yè)入駐以后也會(huì)有相當(dāng)一段時(shí)期問題集中爆發(fā)，居民投訴量大。“初心物業(yè)聯(lián)盟”里有的企業(yè)本來是服務(wù)別墅和高檔寫字樓的，擔(dān)心過多的投訴量影響企業(yè)形象，甚至影響其行業(yè)競爭地位。所以有的企業(yè)寧愿每年投入10多萬元，只進(jìn)行公益服務(wù)，而對于整體接盤，企業(yè)顧慮重重。

此外，也有物業(yè)企業(yè)擔(dān)心，老舊小區(qū)的居民大都沒有交物業(yè)費(fèi)習(xí)慣，入駐的物業(yè)最終能否收上來物業(yè)費(fèi)也是未知數(shù)。

對此，建國門街道表示，要打消物業(yè)企業(yè)的顧慮，前期還得依靠政府的老舊小區(qū)改造提升項(xiàng)目，先對老舊失管院進(jìn)行徹底的基礎(chǔ)設(shè)施改造，并在此過程中逐步引導(dǎo)居民，轉(zhuǎn)變不交物業(yè)費(fèi)的陳舊觀念，此后才有可能引入市場化的物業(yè)管理。

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怎么辦

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回形針

事情做到位就不怕不交物業(yè)費(fèi)

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XIAOHEIJ

可以，就比較喜歡和諧社區(qū)

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