連淮揚(yáng)鎮(zhèn)開(kāi)了，南京剛需買房人難了！

歐萊全有機(jī) · 發(fā)表于 2020-12-19 11:38:10

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作者：學(xué)霸聊房
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01最新消息
12月11日連淮揚(yáng)鎮(zhèn)高鐵正式運(yùn)營(yíng)，江蘇省平原地區(qū)修建高鐵的這一世界性難題終于被攻克！
未來(lái)蘇北各城市到南京的時(shí)間都會(huì)被大大縮短，連云港到南京的時(shí)間將縮短到3個(gè)小時(shí)，淮安到南京的時(shí)間縮短到1.5個(gè)小時(shí)；雖然目前連淮揚(yáng)鎮(zhèn)的車次還比較少，但是之后會(huì)逐步增加班次。
毫無(wú)疑問(wèn)，從城市發(fā)展的角度來(lái)看，高鐵的開(kāi)通對(duì)于沿線城市的發(fā)展絕對(duì)是有好處的，大大增強(qiáng)了城市之間的聯(lián)系。
老家是蘇北的我尤其開(kāi)心，但是對(duì)于南京剛需的購(gòu)房者而言，這可能并不是什么好事，因?yàn)楦哞F的開(kāi)通，可能會(huì)使得未來(lái)買房難度進(jìn)一步加大。
很多研究都表明，對(duì)于三四線城市而言，高鐵的開(kāi)通會(huì)加大城市人口外流的趨勢(shì)，使得人口更集中于高鐵沿線的大城市。
也就是說(shuō)，隨著高鐵的運(yùn)營(yíng)，未來(lái)大量的人口會(huì)涌入南京；新增的人口，第一件事情就是看房子買房子，而且這部分人大多都是剛需客戶喲！
02蘇北土拍越來(lái)越離譜了
其實(shí)，地產(chǎn)商早已瞄準(zhǔn)了蘇北地區(qū)，這一段時(shí)間蘇北城市土拍價(jià)格越來(lái)越高，讓人直呼看不懂。

12月4日，蘇北城市淮安，有一塊土地拍了接近400輪，溢價(jià)60%多，最終成交樓面價(jià)為6820元/平方米。
對(duì)比南京動(dòng)輒2-3萬(wàn)的樓面價(jià)，淮安近7000元/平方米樓面價(jià)確實(shí)不高，將來(lái)差不多賣到16000-17000元/平方米，就可以滿足大部分房企的收益率要求。
但是，緊靠這地塊旁邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目融創(chuàng)廣場(chǎng)，我去看過(guò)。精裝高層住宅售價(jià)是11000-12000元/平方米，新拍的地和現(xiàn)有市場(chǎng)盤有著5000元/平方米價(jià)格差距。
這說(shuō)明拿地的企業(yè)十分看好未來(lái)淮安房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)，在拍地時(shí)加了極高的預(yù)期。
并且，淮安土拍已經(jīng)不止第一次這樣瘋狂了。
如果你在搜索引擎上輸入關(guān)鍵詞：淮安土拍。你會(huì)發(fā)現(xiàn)搜索結(jié)果充斥著“激戰(zhàn)”、“刷新地價(jià)”這樣的字眼。
事實(shí)上，今年以來(lái)，淮安土拍大多數(shù)都是這樣的結(jié)果——土地十分搶手，動(dòng)不動(dòng)溢價(jià)接近50%，地塊上未來(lái)住宅的售價(jià)都要高出旁邊現(xiàn)有樓盤一大截。
在2020年10月底，淮安拍出了一塊拍賣了“960輪”的地王，保利、金地置業(yè)、建發(fā)、中海、水利、中南、新城、碧桂園多家房企參與。
這塊地拍賣了整整10個(gè)多個(gè)小時(shí)，從早上拍到晚上，拍的人頭暈，最終被建發(fā)拿下，成交樓面價(jià)9300元/平方米多，將來(lái)要賣2萬(wàn)元/平方米。
這塊地旁邊樓盤叫保利堂悅，是淮安最高端樓盤，不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目精裝也就賣個(gè)1.5萬(wàn)元/平方米，還是有5000的預(yù)期空間。
土拍的瘋狂導(dǎo)致了兩個(gè)結(jié)果：
1、淮安現(xiàn)有樓盤的銷售開(kāi)心了，紛紛打起了未來(lái)淮安房?jī)r(jià)要漲的廣告。

而且，因?yàn)閳?bào)名買房的人實(shí)在是太多，有的樓盤開(kāi)始玩起來(lái)提首付的手法（似曾相似啊）。
比如上文提到的保利堂悅，要求首付100%，而且就算是全款，你還得先認(rèn)籌定存，然后看能不能輪的上（zhao bu zhao de dao ren）。
2、淮安的二手房瘋狂上漲
新房因?yàn)檎咴驔](méi)有辦法立即上漲，只能玩玩小手段。
但是二手房就不一樣了，價(jià)格實(shí)打?qū)嵉耐献摺?/font>
尤其是學(xué)區(qū)房（當(dāng)然也有上學(xué)政策調(diào)整的因素存在）。

三線城市淮安的頂級(jí)學(xué)區(qū)房，竟然掛牌價(jià)掛到了接近5萬(wàn)一平，一年之內(nèi)掛牌價(jià)直接翻了一番（這個(gè)房子前身是拆遷安置房，當(dāng)年10萬(wàn)一套沒(méi)人要）。
關(guān)鍵是翻了一番之后學(xué)區(qū)房竟然有成交的。
有人要問(wèn)，這和南京剛需有啥關(guān)系。問(wèn)題在于，現(xiàn)在江蘇，不僅僅是淮安一個(gè)城市土拍瘋狂。
蘇南不提，蘇北蘇中城市徐州、宿遷、揚(yáng)州、鹽城最近的地價(jià)都是一路走高，他們的二手房和新房?jī)r(jià)格也都在蠢蠢欲動(dòng)。
因?yàn)闃敲鎯r(jià)的原因，不管市場(chǎng)能不能接受的了，這些城市未來(lái)新房必然要大幅度上上漲。
有個(gè)專門做數(shù)據(jù)分析的網(wǎng)站，統(tǒng)計(jì)對(duì)比了全國(guó)城市二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況：

最近半年以來(lái)，在這榜上二手房漲幅第一的一直都是淮安，他的好兄弟鹽城、徐州也都在榜且排名前列。（宿遷不在榜，是因?yàn)檫@個(gè)宿遷城市還沒(méi)有被數(shù)據(jù)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)……）
另一個(gè)問(wèn)題來(lái)了，市場(chǎng)到底能不能接受的了呢？
從目前來(lái)看，淮安宿遷揚(yáng)州徐州鹽城等地，還是有不少有錢人的，熱門盤十分搶手。
但是，因?yàn)樽罱幸恍├霞业呐笥验_(kāi)始咨詢我南京買房落戶的問(wèn)題，讓我有了個(gè)疑問(wèn)。
這里問(wèn)問(wèn)大家，如果你手頭有一些積蓄，這里給出兩個(gè)買房選擇，你會(huì)怎么選？
1、選擇蘇北的樓盤，全款不帶車位220萬(wàn)（據(jù)說(shuō)車位也挺貴……）。
2、 落戶到南京（落戶真的簡(jiǎn)單），加一點(diǎn)錢，選擇南京剛需集中的300多萬(wàn)的房子（江北核心區(qū)8成首付和蘇北全款似乎差不了多少）。
（有人說(shuō)，蘇北的樓盤是大平層改善，南京這是小戶型剛需，不是一類人群吧？但在以全民投資房產(chǎn)的今天，這兩類人群還真是高度重疊。）
你們也猜猜看，明年的時(shí)候，等今年這一波地上市之后，蘇北主要城市的房?jī)r(jià)能到多少？到時(shí)候有多少我的同胞被迫擠壓到省會(huì)城市來(lái)買房……