樓市最大威脅逼近，2027年拐點出現！

歐萊全有機 · 發表于 2020-12-13 10:10:53

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本帖最后由歐萊全有機于 2020-12-13 10:14 編輯

01 7年之后，中國人口將會負增長

近日，民政部部長李紀恒寫了一篇題為《實施積極應對人口老齡化國家戰略》的文章，里面提到：受多方影響，我國適齡人口生育意愿偏低，總和生育率已跌破警戒線，人口發展進入關鍵轉折期。
而根據國家統計局公布的數字，2019年我國出生人口1465萬人，比2018年減少58萬人，人口出生率為10.48‰，比2018年下降0.46個千分點。
老范特地整理建國后歷年的人口數據，發現2019年的出生人口數量，是70年來倒數第三低，僅次于三年自然災害期間的1960年和1961年，而人口出生率則是降到了有史以來的最低水平。

從目前的情況來看，如果國家不推出應對措施的話，未來我國每年出生人口數量不斷下滑的趨勢是很難扭轉過來的，并且按照老范的估計，中國的人口數量可能7年之后出現負增長。
這個推算過程是這樣的：
1949年之前，中國連年戰亂、民不聊生，廣大農村未進行土改，農民沒有土地而生活艱難。所以在1949年之前，中國每年的出生人口只有1200萬左右，比目前的數量還要低。
所以中國人口拐點的時間，將會出現在1949年出生那批人開始死亡的時間段，也即是1949+人均壽命。
根據國家衛健委公布的數據，2019年中國人的平均壽命為77.3歲，并且過去幾年中國每年的平均壽命增加0.3歲。據此來推算，2024年的人均壽命將達到78.8歲，2028年將達到80歲。
但是實際上，人均壽命的增長，在接近發達國家水平后，不可能一直保持如此大的幅度，所以我們酌情調減一點，假設2028年的人均壽命為79歲。
然后以1949年去加上79歲，恰好是等于2028年。也就是說在2028年，隨著1949年出生那批人的死去，我國的出生人口將少于死亡人口。
不過考慮到男女性壽命存在3年的差異，以及幾年之后我國的出生人口還會繼續下滑，所以人口拐點出現的年份還得往前推一點，大概率會在2027年出現。

02 地產大牛市即將終結

任澤平有句名言：房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。
雖然這幾年全國各大城市的房價還在節節攀升，但是從中國近年來的生育率情況來看，未來的情況很不樂觀。因為在一個住房不短缺、人口負增長的社會里，房價不太可能繼續保持大幅增長。
根據根據今年央行的調查組發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，全國96%的城鎮家庭都擁有房子，而且戶均1.5套房子。
另據住建部的數據顯示，2019年我國城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。分別比2018年增加了0.8平方米和1.6平方米，增幅分別達到了2.05%和3.38%。
按照這一標準來看，基本上我國城鎮居民當中，每個三口之家都能夠分到一套120平米的三居室，應該說滿足民眾的居住需求是綽綽有余的了。不過考慮到該數據里面包含了許多老舊住宅，所以剔除之后只能達到基本滿足民眾的居住需求。
不過考慮到我國去年的商品住宅竣工面積達到68011萬平方米，除了滿足新增城鎮人口的居住需求外，還能夠將城鎮人均住房面積拉高2.05%，所以按照這一增長速度，5到10年之內就能夠令我國城鎮居民人均住房面積達到冗余狀態。
所以老范認為，中國房地產市場的大牛市已經過去了，未來房價并沒有多大的上漲空間，如果有，主要也是依靠通貨膨脹來推動的。而目前我國政府堅持穩健的貨幣政策，所以要想靠通貨膨脹來推動房價集體暴漲，可能性并不是很高。